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Tout contrat peut être annulé par un juge si celui-ci constate que le consentement d’une partie a été vicié notamment en raison d’un dol, c’est-à-dire d’un mensonge de l’autre partie qui se matérialise par une affirmation ou par une omission.  

La Cour de cassation a récemment rappelé les conditions dans lesquelles une vente immobilière pouvait être annulée pour réticence dolosive du vendeur. (Cass. 3°civile, 11 juillet 2019, n° 18–18. 299 F-D). En l’occurrence le propriétaire d’un mas avait vendu son bien, au prix de 485 000 €, par l’intermédiaire d’une agence immobilière qui l’avait présenté comme «offrant une vue imprenable et une tranquillité assurée». L’acquéreur a découvert ultérieurement qu’un projet de route départementale devait être réalisé à quelques centaines de mètres du bien acquis.

La Cour de cassation a approuvé la Cour d’appel de Montpellier d’avoir prononcé la nullité de la vente et condamné le vendeur à rembourser le prix d’achat et à payer des dommages et intérêts réparant le préjudice financier (97 000 €).

Les juges devaient tout d’abord déterminer si le vendeur avait bien eu connaissance de cette information.

Il est ici intéressant de relever que la Cour d’appel s’est attachée à déterminer si et comment le vendeur avait eu connaissance de ce projet autoroutier. Outre des attestations de voisins, la chronologie pouvait en elle-même être suspecte. En effet, alors qu’une importante manifestation, relayée par les médias, avait été organisée localement en septembre 2007, le vendeur a mis en vente son bien le 29 octobre 2007 et a signé une promesse de vente le 2 novembre 2007. Ces faits constituent un faisceau d’indices prouvant la connaissance de cette information par le vendeur.

Les juges devaient également déterminer que la non-communication de cette information avait effectivement vicié le consentement de l’acquéreur. Pour ce faire, il fallait que les juges relève que la connaissance d’un projet d’une déviation routière l’aurait incité à ne pas acheter le bien ou à l’acheter à des conditions différentes.

Pour caractériser cet élément le plus objectivement possible, les juges ont relevé que le bien immobilier avait été présenté comme « offrant une vue imprenable et une tranquillité assurée ». Les caractéristiques essentielles mises en avant lors de la promotion de ce bien ont donc été considérées par les juges comme étant, du point de vue de l’acheteur, des éléments essentiels de son propre choix.

Depuis le 1er octobre 2016, le droit des contrats a été refondu. La réticence dolosive (art. 1137, ali. 2) est définie maintenant comme la dissimulation intentionnelle par un contractant d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie (Il n’est plus demandé de prouver que l’erreur a été déterminante du consentement de cette autre partie). Il est probable qu’en l’occurrence la solution aurait été la même sous l’empire du nouveau droit des contrats. En l’espèce le vendeur ne pouvait pas tout à la fois connaître le projet de déviation routière et laisser son agent immobilier (ou lui donner instruction) présenter le bien en insistant sur son isolement et sa tranquillité.
Les vendeurs, mais également les agents immobiliers qu’ils mandatent, doivent donc faire très attention aux caractéristiques du bien qu’ils mettent en avant, surtout lorsqu’elles impliquent une subjectivité (vue, tranquillité…)

Par Christophe Héry, avocat associé

Article complet sur le site de l’Expression.

La formation restreinte de la Commission Nationale de l’Informatique et des Libertés (CNIL) a prononcé le 28 mai 2019 (Délibération n°SAN-2019-005) une sanction de 400.000 euros à l’encontre de la société Sergic pour ne pas avoir respecté les règles relatives à la protection et celles relatives à la conservation des données personnelles, telle que prévues par le RGPD.
La société Sergic, spécialisée dans la promotion immobilière, l’achat, la vente, la location et la gestion immobilière, permet à ses clients de télécharger les pièces justificatives nécessaires à la constitution de leur dossier, tels que contrat de travail, avis d’imposition, carte Vitale, acte de mariage, jugement de divorce, relevé de comptes bancaires, etc.

L’obligation d’assurer la sécurité des données personnelles

En août 2018, une plainte a été déposée par un client de Sergic qui avait réussi à accéder aux documents personnels d’autres clients en modifiant légèrement l’URL du site. Un contrôle en ligne de la CNIL a permis de confirmer rapidement ce grief. La CNIL a alerté la société de cette faille de sécurité. Un contrôle sur place a, ensuite, été réalisé. A cette occasion, il est apparu que Sergic avait eu connaissance de ce dysfonctionnement depuis mars 2018 et, malgré des tentatives de corrections par la société, ce n’est que le 17 septembre 2018 que l’incident a été définitivement résolu.
La formation restreinte a considéré que la société avait manqué à son obligation de préserver la sécurité des données personnelles des utilisateurs de son site. La société n’avait en outre même pas mis en place de procédure d’authentification des utilisateurs pour accéder aux documents.
Ce manquement a été aggravé par la nature particulière des données rendues accessibles (situation patrimoniale et familiale) qui relèvent de la vie privée, voire de l’intimité (par ex. jugement de divorce) Ce manquement a aussi été aggravé par le long délai de réaction. En effet, il aura fallu 6 mois à la société pour corriger complètement le problème de sécurité et aucune mesure d’urgence visant à limiter l’impact n’a été prise durant cette période.
Il importe de relever que la CNIL a écarté comme non pertinents les arguments de la société tenant au caractère nécessaire des informations recueillies, à la compétence technique induite pour exploiter cette faille de sécurité ou encore à l’absence de mise en demeure préalable de la CNIL.
L’obligation de conserver les données personnelles pour une durée proportionnée
La CNIL a par ailleurs constaté que la société conservait en base active, sans limitation de durée, les documents des clients n’ayant pas accédé à la location. La CNIL rappelle dans cette décision que la conservation de données personnelles doit être déterminée en fonction de la finalité du traitement.
Si la conservation des données en base active n’est pas justifiée alors il est nécessaire de les supprimer ou d’effectuer un archivage intermédiaire dans une base distincte. Cet archivage intermédiaire doit être justifié et limité au strict nécessaire, avec un accès encore plus restreint.
En l’occurrence, les informations communiquées par les candidats non retenus ne pouvaient être conservées, plus de trois mois après l’attribution du logement, dans la base principale (active) et auraient donc dû être supprimées ou être archivées.

Un risque d’amende jusqu’à 20 M d’euros !

Des deux infractions constatées, c’est le non-respect des délais de conservation qui est le plus lourdement sanctionné par le RGPD (20 millions d’euros ou 4 % du chiffre d’affaires mondial). La CNIL a prononcé une amende de 400.000 euros et décidé de rendre publique sa sanction. La CNIL a notamment tenu compte de la gravité du manquement, du manque de diligence de la société dans la correction de la vulnérabilité et du fait que les documents accessibles révélaient des aspects très intimes de la vie des personnes. Elle a toutefois pris en compte, la taille de la société et sa surface financière.

Christophe Héry, avocat associé,
Article à retrouver sur le site Expression Acheter-Louer.

La Cour de cassation a récemment apporté des clarifications utiles, dans deux arrêts du 26 septembre 2018 (n° 17–15.502) et 19 janvier 2019 (n° 17–18.350).

L’affaire tranchée par l’arrêt du 26 septembre 2018, opposait deux concurrents dont l’un prétendait avoir été dénigré par l’autre et, à ce titre, avait engagé une action en réparation du dénigrement. Mais la Cour de cassation a jugé que la liberté d’expression est un droit dont dans l’exercice, sauf dénigrement de produits ou services, ne peut être contesté sur le fondement de la concurrence déloyale. La Cour de cassation juge en l’occurrence que le fait pour l’un des concurrents de faire état de malversations, est susceptible de porter atteinte à l’honneur ou à la considération de l’autre concurrent, et à ce titre ne peut être réparé que par une action en diffamation, selon les conditions strictes posées par la loi de 1881.

Dans l’arrêt du 9 janvier 2019, la Cour de cassation a apporté deux précisions pratiques importantes en jugeant que : « même en absence d’une situation de concurrence directe et effective entre les personnes concernées, la divulgation, par l’une, d’une information de nature à jeter le discrédit sur un produit commercialisé par l’autre constitue un acte de dénigrement, à moins que l’information en cause ne se rapporte un sujet d’intérêt général et repose sur une base factuelle suffisante, et sous réserve qu’elle soit exprimée avec une certaine mesure ». En l’occurrence un fabricant de meubles avait agi en dénigrement contre l’agent commercial de son concurrent car cet agent avait fait état en des termes lapidaires et incomplets, d’une action en contrefaçon de modèle engagée par son mandant (ultérieurement rejetée).

Que faut-il retenir de ces deux décisions qui viennent compléter le cadre juridique préexistant :

Le fait de critiquer une société (ou ses dirigeants) en leur imputant des faits précis (tel que corruption, non-respect d’une réglementation, harcèlement moral ou sexuel, discrimination, fraude…) ne peut être sanctionné que sur le fondement de la diffamation prévue par la loi de 1881. La victime peut choisir soit la voie civile devant le tribunal de grande instance  soit la voie pénale devant le tribunal correctionnel. De son côté l’auteur des propos doit invoquer l’exception de vérité en rapportant la preuve de la réalité de sa critique.

Le fait de critiquer un produit ou un service d’un commerçant, concurrent ou non, ne peut être sanctionné que sur le fondement d’une action en concurrence déloyale par dénigrement, portée devant le tribunal de commerce. Dans ce cas, l’auteur doit établir que ses propos reposaient sur une base factuelle suffisante et avaient été exprimés avec une certaine mesure. La vérité n’est donc pas un moyen de défense. En d’autres termes, même si la critique repose sur des éléments factuels avérés, il faut qu’ils soient rapportés de façon objective et en termes mesurés.

Cette obligation s’impose, par exemple, non seulement à un agent immobilier critiquant les services proposés par un autre agent immobilier, mais également à tout professionnel de l’immobilier qui critiquerait les services proposés par un autre professionnel non concurrent.

Cela étant dit, la frontière entre propos diffamatoires et propos dénigrants peut être sensible, selon que les propos visent une société ou ses dirigeants d’un côté ou les services commercialisés par cette société, d’un autre côté. Par exemple, le fait d’évoquer l’absence d’assurance ou de garantie financière d’un professionnel de l’immobilier pourrait, selon le cas, relever d’une critique de la qualité de son dirigeant ou d’une critique des conditions dans lesquelles les services sont rendus. Seule l’étude précise des termes utilisés permet de déterminer le cadre légal d’une action en réparation.

L’évolution de la jurisprudence semble montrer une volonté de moralisation de la vie des affaires. À cet égard, même si les deux régimes restent distincts, la notion de bonne foi pourrait être plus largement prise en compte à l’avenir dans les deux régimes selon que les personnes en cause sont ou non concurrents, car si la critique est saine pour la concurrence, la concurrence doit toujours rester loyale.

Christophe Héry, avocat associé,

A retrouver sur le site Expression Acheter-Louer.

Pour être valable, de telles clauses doivent cumulativement :
–     concerner les biens ou services qui faisaient l’objet du contrat,
–    être limitées au local à partir duquel l’exploitant exerçait son activité antérieure,
–    être indispensables à la protection du savoir-faire, défini comme devant être substantiel, spécifique, secret et transmis dans le cadre de l’exécution du contrat et
–    être limitées à un an après la fin du contrat.

L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris, le 22 novembre 2018 (n°18/06 688) est intéressant à plusieurs égards. En l’occurrence, le franchisé d’un grand réseau national d’agences immobilières avait, deux jours après la fin de son contrat qui stipulait une clause de non réaffiliation, rejoint un autre réseau pour exploiter dans les mêmes locaux une activité identique. Saisie en référé par le franchiseur sur le fondement, notamment, de la violation de cette clause, la Cour a refusé de faire injonction à l’ex-franchisé de cesser son appartenance au réseau concurrent, dès lors que la clause était limitée à un département et non au local du franchisé.

La Juridiction a tout d’abord estimé que l’article L341–2 devait s’appliquer à ce contrat de franchise conclu en 2012, même si cette disposition est entrée en vigueur le 6 août 2016. L’argument principal retenu par les juges repose sur le fait que la loi Macron a instauré une période transitoire d’un an qui d’après eux, avait pour objet de mettre en conformité les contrats conclus antérieurement.

Si l’argument est clair et séduisant, il n’en demeure pas moins que d’une part, la loi n’a pas expressément prévu d’application immédiate de cet article aux contrats en cours et d’autre part, aucun intérêt social impérieux n’a été caractérisé par les juges pour justifier l’application immédiate de cet article. La question reste donc ouverte.

Christophe Héry, avocat associé

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Le statut de l’agent commercial est régi par les dispositions des articles L 134–1 et suivants du Code de commerce. C’est mandataire professionnel indépendant qui est mandaté pour agir au nom et pour le compte de son mandant, l’agent immobilier.

En contrepartie de l’exécution de sa mission, l’agent commercial a droit à une commission, constituée d’un pourcentage de la rémunération versée à l’agent immobilier.

L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris le 6 septembre 2018 (n°16/25.839, affaire agence Bonne Etoile) met en lumière les conditions dans lesquelles naît le droit à commission. Le fait générateur de la commission est régi, sauf mention contraire stipulée dans le contrat d’agent commercial, par les règles des articles L 134–6 et L 134–7 du Code de commerce.


Selon l’article L 134-6, l’agent commercial a droit à une commission sur toute opération commerciale conclue pendant la durée du contrat d’agence, lorsque cette opération a été conclue grâce à son intervention. En outre, lorsque l’argent est chargé d’un secteur géographique ou d’un groupe de personnes déterminés (sans qu’il ne soit nécessaire de lui accorder une exclusivité) l’agent a droit à une commission pour toute opération conclue avec une personne appartenant à ce secteur ou à ce groupe, quelle que soit la nature de son intervention.


De son côté l’article L 134–7 pose les règles d’attribution de commission au titre des opérations conclues après la fin du contrat d’agence. L’agent a droit à une commission soit (i) lorsque l’ordre du tiers a été reçu par le mandant avant la fin du contrat d’agence (même si cet ordre n’est accepté qu’après), soit (ii) lorsque l’opération a été conclue dans un délai raisonnable suivant la fin du contrat d’agence (et grâce à l’activité de l’agent au cours de son contrat). Ce délai «raisonnable» est apprécié au cas par cas en fonction du cycle commercial des produits ou services couverts par le contrat d’agent (une semaine à trois mois).

En l’occurrence, l’agent commercial s’était vu confier par une agence immobilière un mandat non exclusif, sans secteur géographique ni groupe de clientèle attribué. Il revendiquait un droit à commission sur une transaction immobilière à laquelle il avait participé en faisant visiter le bien confié à l’agence immobilière.

La Cour d’appel rejette cette demande en relevant que le contrat d’agent commercial stipule que le droit à commission n’est ouvert qu’en cas de traitement de l’intégralité de la transaction, ou a minima d’entrée du mandat ou de sortie de celui-ci par l’agent. La Cour prend soin également de relever que l’agent commercial n’établit pas l’existence d’un usage entre les parties consistant à le rémunérer en cas d’intervention dans la phase intermédiaire, entre la signature du mandat et la réalisation de la vente.


En l’occurrence, faire visiter le bien immobilier n’était pas, selon les termes du contrat, une intervention décisive génératrice d’une commission. Cependant un agent commercial et son mandant peuvent tout à fait définir un droit à commission particulier pour cette intervention limitée.

Il est important également de relever qu’en l’occurrence l’agent commercial n’avait ni secteur géographique ni groupe de personnes déterminé à démarcher. Or, si tel avait été le cas, l’agent commercial aurait eu ipso facto droit à une commission, sans avoir à prouver la réalité de son entremise.


Les parties à un contrat d’agent commercial ont une certaine liberté dans la rédaction des conditions de rémunération de l’agent, autant pour les commissions nées pendant le contrat d’agent que pour celles nées après sa fin. En effet, ni l’article L 134–6 ni les deux cas de figures visés par l’article L 134–7 ne sont d’ordre public. Dès lors, l’agent et son mandant peuvent convenir d’amender, d’écarter ou d’étendre les règles posées pas ces articles, sous réserve de définir précisément le fait générateur survenant pendant le contrat d’agent commercial et après sa fin.


Christophe Héry, avocat associé

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